ТЦ «Недоделанный»

На прошлой неделе получила развитие ситуация вокруг уничтожения сквера возле торгового центра «Шайба» на ул. Яна Фабрициуса в Пскове [1]. Там, напомним, еще летом появился металлический забор, и часть деревьев внутри периметра успели вырубить. После активных протестов местных жителей движения возле «Шайбы» на время замерли. И вот 23 января по заказу собственника территории в остатки сквера вышла городская комиссия по вырубке зеленых насаждений: чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен согласовать спил «лишних» деревьев.

Пока специалисты УГХ вместе с проектировщиками перемещались по участку от дерева к дереву, мы с собственником земли и будущим генподрядчиком отчаянно спорили о самом смысле проекта.

- Вы знаете, - говорю я, - что местные жители собрали 789 подписей против уничтожения сквера?

- А вы знаете, что новый закон не обязывает согласовывать новое строительство с населением? – отвечает высокий немолодой мужчина, который потом представился как Евгений, «строитель».

Хотя в том, что любые новации - еще не повод плевать на людей, он со мной согласился.

- Зачем здесь еще один торговый центр? Этих двух вам мало? – киваю в сторону корпусов ТЦ. – Вон, у вас и так вся «Шайба» забита каким-то дешевым ширпотребом…

- А что делать, если доходы у населения маленькие? Вот вы, судя по внешнему виду, живете тысяч на 50 в месяц, - польстил моей дубленке собственник участка по имени Александр (Волошенков, директор ООО «Викинги», как выяснилось позже), - а кто-то живет на 5 тысяч рублей!

Между прочим, именно городская среда уравнивает людей с высокими и низкими доходами. Грамотная организация пространства ощутимо повышает качество жизни. Красивые пешеходные зоны, парки и скверы для того и нужны, чтобы человек мог отдохнуть от своих проблем, включая бедность.

Сквер с фонтаном у первого в городе торгового центра и ресторана «Псков». Фото сделано около 1980 года. Фото: Г. Шабловский, В. Мельников

«Богатые могут позволить себе жить в больших домах с собственными садами, спортивными площадками, могут позволить себе различные развлечения, рестораны. Люди с низким достатком и их дети живут в маленьких домах. Единственная альтернатива телевидению, которая им по карману, — прогулка по городу. Поэтому качественная пешеходная зона — наименьшее, что может дать своим гражданам демократическое общество. Качественные тротуары, парки, спортивные площадки и площади», - сказал как-то Энрике Пеньялоса, мэр Боготы с 1998 по 2001 гг., которому хватило трех лет, чтобы кардинально изменить некогда криминальный и депрессивный город.

В Пскове давным-давно не приходили к власти настоящие урбанисты.

Не фонтан

Хотя были когда-то времена, когда слово «освоение» ассоциировалось не с бюджетом, а с пространством.

Таких «Шайб», как на улице Яна Фабрициуса в Пскове, всего две на весь бывший СССР: вторая, чуть побольше, стоит в Новосибирске. Проект разрабатывался в Центральном научно-исследовательском и проектном институте жилых и общественных зданий, автор - Алексей Сергеевич Образцов.

- Это был индивидуальный проект, сделанный специально для Пскова, - рассказывает Борис Пославский, бывший главный архитектор Пскова.

Торговый центр на Яна Фабрициуса сдали в эксплуатацию в январе 1970 года. Конкурентов в Пскове у него не было, и универмаг с торговыми рядами, предприятиями бытового обслуживания и рестораном с панорамными окнами быстро завоевал сердца горожан. Рядом строилось «элитное тогда, панельное жилье», вспоминает Борис Дмитриевич, тут же появилась одна из первых в городе высоток - 9-этажка на Гражданской, 13. Вокруг нового Торгового центра разбили красивый сквер с фонтаном. В общем, модный был район.

План участка, 1970 год

А потом началась деградация. Город перестал ухаживать за зеленой зоной, фонтан перестал работать, вокруг «Торгоши» повырастали ларьки. Сбоку образовался рынок, один из самых убогих в городе (несколько лет назад он прекратил свое существование). На перекрестке Гражданской и Фабрициуса, прямо за светофором, возник загадочный торговый павильон с парковкой.

Сегодня о былых красотах напоминают лишь несколько высоких деревьев: зеленая зона – это всегда намек на благоустройство. От фонтана же осталось только разбитое бетонное корыто – удобная ёмкость для складирования отходов.

Картон и шашлычная

Не пощадили 90-е и само здание. В 1992 году Торговый центр был зарегистрирован как муниципальная собственность, а затем приватизирован по частям. Десятки новых собственников принялись переделывать помещения под свои нужды, никак не согласуя изменения между собой. Как единый комплекс здание перестало существовать. Кульминацией функционального уничтожения Торгового центра стало самовольное строительство в 1996 г. шашлычной под верандой ресторана (сейчас там магазин одежды и обуви).

Один из самых крупных кусков архитектурного комплекса выкупило в 1997 году ООО «Викинги», совместное российско-эстонское предприятие. Ему досталась «Шайба» - бывший ресторан «Псков», он же казино «Гудвин», он же ночной клуб «Дизель».

Сегодня огромные стеклянные витрины «Шайбы» наглухо закрыты картонной рекламой – явный признак того, что владелец не в состоянии найти зданию достойное применение. Внутри бывший ресторан завален дешевым низкокачественным текстилем. Стоит ли удивляться металлическому забору вокруг деревьев: если для ресторана вид из окон имеет значение и может служить неплохим конкурентным преимуществом, то копеечным промтоварам не то что вид, но и сами окна не нужны. Бензопилы – следующий шаг после картона.

Частная улочка

Тем не менее еще в середине 2000-х «Викинги» задумались о расширении. 16 ноября 2004 года комиссия под председательством заместителя главы администрации Пскова Владимира Сырцова «произвела выбор и обследование земельного участка для размещения здания: расширение комплекса торговых, офисных и развлекательных учреждений СП ООО ПФК «Викинги». Комиссию ни мало не смутил тот факт, что выбранный участок – «пересечение улиц Я. Фабрициуса, Гражданской и Стахановской» - площадью ориентировочно 1,3 га однажды уже был выбран для строительства: он полностью совпадает с территорией Торгового центра по Фабрициуса, 5а.

28 февраля 2005 года комитет по управлению муниципальным имуществом Пскова через газету «7 дней» проинформировал горожан о предстоящем предоставлении земельных участков, в том числе - пункт № 15: по ул. Я.Фабрициуса «для благоустройства и содержания». Либо это заведомое враньё, либо имелся в виду какой-то иной участок (почему нет, вот только какой?..), потому что на Фабрициуса, 5а, как мы знаем, никакого благоустройства не получилось.

Между администрацией города и ООО «Викинги» 25 декабря 2005 г. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 60:27:02 03 02:30 по адресу: Псков, Я. Фабрициуса, 5а, общей площадью 7098 кв. м «для использования под культурно-развлекательный комплекс» сроком на три года. Но еще до истечения срока аренды 26 января 2007 г. арендатор выкупил землю у города.

Проект новой застройки. Автор – архитектор Владимир Шуляковский

Остается только поражаться градостроительной тупости и слепоте тогдашних «отцов города», решивших отдать в частную собственность кусок оживленной городской улицы, который, помимо всего прочего, входил в состав комплексного благоустройства авторского архитектурного проекта. Возможно, мэр Михаил Хоронен, его зам, покойный Владимир Сырцов, и руководитель управления строительства и архитектуры Юрий Носов рассчитывали, что «Викинги» потратят несколько миллионов рублей, чтобы потом сажать там цветочки на радость горожанам? Но нет, от таких прагматичных людей ждешь более рациональных соображений.

Как бы там ни было, «Викинги» зарегистрировали право собственности, затем разделили земельный участок на три и два из них продали физическому лицу – Гладышеву А. В. Затем три земельных участка вновь срослись в один с общей долевой собственностью («Викингов» и Гладышева), но с новым кадастровым номером – 60:27:002 03 02:230.

Зачем нужны были эти странные движения? Видимо, затем, чтобы юридически уничтожить возможный предмет судебного спора.

Дело в том, что с 2005 года действует областной закон № 518-ОЗ, согласно которому право распоряжения земельными участками в Пскове принадлежит региональной власти. Этот закон был нарушен при заключении договора купли-продажи. Решением Арбитражного суда Псковской области №А52-1763/2009 от 17 сентября 2009 года постановление администрации города, согласно которому «Викинги» стали собственником сквера возле «Шайбы», было признано недействительным.

Решение арбитража не было оспорено. Но не получило и логического продолжения – комитет по управлению государственным имуществом Псковской области до сих пор не подал виндикационный иск о возвращении земли в народную собственность.

«И даже если что-то не срастется…»

- Я инвестор, меня юридическая сторона мало касается, - говорит Александр Анани, директор ООО «Логан». - Если и будут какие-то проблемы, это будут проблемы собственника, не мои.

«Логан» арендовал интересующий нас участок земли у собственников в марте 2013 года и собирается строить там новый, «суперсовременный торговый комплекс» со стеклянными фасадами-экранами. Видеореклама – серьезный прогресс по сравнению с картоном.

Александр Анани – управляющий проекта, за ним стоит целая группа инвесторов, в том числе известный псковский предприниматель Николай Загоруй (гостиница и ресторанный комплекс «Двор Подзноева»), с которым активно сотрудничает областная администрация. Точное число участников, как и сумму инвестиций, Анани называть не стал, указав только вилку потенциальных расходов – от 50 до 100 млн рублей.

Эту с любого края немалую сумму инвесторы собираются вложить в строительство на Яна Фабрициуса, 5а. Проект разработал архитектор Владимир Шуляковский. Это 2 тыс. кв. метров одно- и двухэтажного строения, предназначенного для размещения торговых и офисных площадей. Дешевого ширпотреба там не будет, уверил меня Александр Анани, только бутики. Но какие – будет видно после завершения строительства, возможно, эстонские бренды.

Земельный участок, приватизированный ООО «Викинги» в 2007 году. Фото: Александр Захаро

«Шайбу», по словам Анани, инвесторы собираются реанимировать как ресторан. Окна-витражи обещают освободить от картонной рекламы. Жаль только, что вида уже не будет: вместо сквера с фонтаном посетители смогут созерцать лишь крышу торгово-офисного комплекса.

Не видно будет и самой «Шайбы». С перекрестка Гражданской – Фабрициуса круглое строение перекроют новые корпуса, с автобусной остановки – старое здание Торгового центра.

- То есть тот архитектурный комплекс, который был построен в 1970 году по проекту Образцова, теперь визуально исчезает?

- Мммм… Частично.

Между тем 2/3 площади проекта и примерно половину его стоимости занимает благоустройство. Владимир Шуляковский попытался максимально увязать заказанное ему строение с окружающей городской средой. Поэтому на картинке вдоль фасадов нового корпуса идут газоны и пешеходные дорожки, наполовину сохранены деревья, предложено продолжить за перекресток проезжую часть по улице Гражданской – об этом, кстати, мечтал еще главный архитектор города Борис Пославский в незапамятные времена; по Генплану 1973 года улица действительно была запроектирована как магистральная.

На пути этих замечательных планов есть как минимум два препятствия (не считая сомнений в законности права собственности на участок). Во-первых, тот самый ларёк за светофором, каким-то чудом оформленный как капитальное строение.

- Насколько я знаю, на сегодняшний день город судится насчет этого непонятного сооружения, - комментирует Александр Анани.

Во-вторых, право собственности заканчивается у «Викингов» и Гладышева по краю спроектированной пешеходной дорожки – улица Гражданская, слава богу, все еще в собственности муниципалитета. То есть парковки, нарисованные в проекте Шуляковского, существуют, так сказать, в идеале.

- Грубо говоря, если нам город даст возможность произвести работы по прокладке дороги, то мы сделаем за свой счет эту парковку, - объясняет Анани.

- А если не даст – то парковки у вас не будет?

- Нет, она есть, но в рабочем проекте, на дизайн-проекте ее просто не видно.

Когда мы выходили считать деревья, на плане организации строительства (ПОС) нам показали места установки строительных кранов (кстати, члены комиссии по вырубке усомнились в необходимости крана для двухэтажного строения и, чтобы не сносить лишние деревья, отправили заказчика дорабатывать ПОС). Своеобразный намек, что двумя этажами дело может не кончиться. Тем более, когда расширение торгово-развлекательного комплекса в 2005 году только затевалось, «Викинги» планировали именно 9-этажный новый корпус.

- На самом деле там нецелесообразно ставить такое высокое здание, - говорит Александр Анани. - Мы понимаем, что в Пскове и так много торговых площадей, смысл городить еще больше?

Это правда. Обеспеченность Пскова торговыми площадями превышает расчетные нормативы в 1,67 раза [2] (и это еще не построен «Рига Гранд Молл»). Уже серьезный повод задуматься насчет окупаемости проекта, не считая перспективы виндикационных исков.

- Вы не боитесь рисковать деньгами? – спрашиваю инвестора.

- Не боюсь. Я много лет работаю с компанией «Викинги», люди работают правильно, четко, без обмана, и даже если что-то не срастется, я уверен, что мы сумеем договориться о возврате суммы понесенных расходов, - уверяет Александр Анани.

Частно-государственная вилка

Как и каждый, кто намеревается тратить свои деньги на строительство в Пскове (оставляя за скобками намерение отбить их потом сторицей), «Логан» и «Викинги» уверены в своей цивилизаторской миссии. Была, дескать, помойка, а мы сейчас сделаем райский уголок. О том, что помойка была, раз на то пошло, на частной территории и это обязанность собственника – содержать ее в порядке, опять же умалчивается.

Впрочем, бизнесу свойственны прагматизм и расчет. Желание пристроить к штучному зданию еще два этажа, вырубив под это дело сквер, – обычный утилитарный подход, не омраченный соображениями эстетического или гражданского свойства. Примерно так же после 1917 года класс новых господ родом из деревни забивал гвозди мраморными бюстами и топил печи гарнитурами красного дерева из разграбленных дворянских домов.

К сожалению, частная выгода далеко не всегда соответствует общественному благу. Жители окружающих домов ясно высказали свое отношение к перспективе обменять сквер, пусть и разбитый, на новые торговые площади [3]. Люди пишут гневные письма в газеты. Оставляют сообщения на сайте губернатора. Провели пикет против вырубок [4] и новой стройки 24 октября прошлого года. Собрали более восьмисот подписей [5].

Найти общий знаменатель между частной и общей пользой – задача власти.

Администрация Михаила Хоронена, нельзя не признать, максимально усложнила задачу потомкам, продав часть улицы под расширение торгового комплекса. Исправить ситуацию теперь может только Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области, подав виндикационный иск, чтобы вернуть участок земли около «Шайбы» в собственность города (ООО «Викинги», в свою очередь, могут требовать возврата уплаченных средств). Аналогичным образом, напомним, нарушение закона № 518-ОЗ позволило администрации области отсудить у ООО «Леонардо Керамиче» незаконно приватизированный участок земли на Четырех углах в Пскове.

1. См.: А. Алесин. Кто пропустил «Шайбу» // «ПГ», № 44 (666) от 13-19 ноября 2013 г.

2. Как пояснили «Псковской губернии» в комитете социально-экономического развития и потребительского рынка администрации Пскова, на сегодняшний день норматив минимальной обеспеченности населения города Пскова площадью торговых объектов составляет 523 кв. м на 1 тыс. чел. Фактическая обеспеченность населения города Пскова площадью торговых объектов - 876,2 кв. м на 1 тыс. чел.

3. См.: А. Алесин. Шайба в воротах города // «ПГ», № 41 (663) от 23-29 октября 2013 г.

4. См.: А. Алесин. Забор неправильный сквер // «ПГ», № 42 (664) от 30 октября – 5 ноября 2013 г.

5. 789 подписей были собраны «живьем» на пикете и после него, еще около сотни пришло позже по почте.