Парк, которого нет

«Я не могу насадить свою мысль собственнику», — признался глава Пскова Иван Цецерский на своей пресс-конференции в ответ на вопрос о судьбе стадиона «Электрон». «Мысль» — это сохранить и отремонтировать стадион, как то и предполагает Генплан. Но «собственник» (ООО «Электрон», за которым стоит депутат Псковского областного собрания Олег Брячак) желает изменить функциональное назначение участка и построить там жилые дома.

Городские власти, судя по всему, бессильны (или безвольны) защитить последнюю свободную от жилой застройки зелёную зону на Завеличье. Работа по внесению изменений в Генеральный план Пскова уже идёт, и территория стадиона «Электрон» — в числе тех, что предложены к перезонированию. Архитектор Лариса Нуколова рассказывает, почему этого делать не стоит.

Редакция

…Материал, который я предлагаю рассмотреть, был подготовлен мною для выступления на публичных слушаниях почти год назад, к 23 сентября 2015 г. За это время не появилось никаких объективных причин и условий для перезонирования: не произошло затопления территории, не изменился рельеф территории, горожане по-прежнему используют существующие площадки для спортивных занятий группами и в одиночку, отдыхают, всё так же проводятся выставки собак (за что «правообладатель» взимает арендную плату). Граждане не стоят вокруг с плакатами: «Застройте стадион — нам негде жить!».

«Территория умышленно доведена до состояния бросовой»

Рекреационно-спортивную зону стадиона «Электрон» охраняет Генеральный план, принятый и утверждённый депутатами Псковской городской Думы 19 февраля 2010 г. В 2013 году были утверждены Правила землепользования и застройки г. Пскова (ПЗЗ), которые подтвердили развитие территории как рекреационной. Заявок о перезонировании данного участка не поступало, хотя на период принятия ПЗЗ данный «правообладатель» уже существовал.

В пояснительной записке к Генплану в разделе 3.6 «Мероприятия по благоустройству и озеленению территории города» для организации сети парков со стадионами предложены следующие территории:

• в районе деревни Павшино, на территориях, прилегающих к новой проектной магистрали — 26 га;
• на территории южнее ул. Линейной и существующих коллективных садов — 10 га;
• в районе стадиона «Электрон», севернее строящегося микрорайона «Южный» и западнее современной территории ОАО «Плескава» — 10 га (этап реализации — 2008–2015 гг.);
• на левобережной территории р. Великой, к западу от моста Александра Невского (городской парк с причалом, лодочной станцией и пляжем) — 29 га (здесь вместо городского парка мы видим практически стопроцентную застройку участка торговым комплексом, в составе которого аквапарк как спортивный объект занимает менее 20% площади, а о причалах лодочной станции разговора вообще не идёт).

Время, отведённое по Генплану для развития рекреационной территории, — 7 лет. За прошедшее время «правообладатель земельного участка» ничего не сделал в соответствии с законом (Земельный кодекс РФ, ст. 40, ст. 42), чтобы развивать территорию как рекреационную, организовать парк, содержать в надлежащем порядке спортивные объекты. Территория умышленно доведена до состояния «бросовой».

«Территория уже освоена и продолжает изменяться только в части уплотнения»

Любое вторжение в сформированное, но при этом развивающееся городское пространство должно нести в себе идею созидания. Поэтому любое изменение должно быть обоснованным и доказанным.

Это графическое обозначение функциональных зон взято из «Карты градостроительного зонирования» (приложение к действующим ПЗЗ). Графика наложена на космический снимок участка. Что мы видим?

Рекреационная территория Р1 полностью окружена существующей застройкой по ул. Кузбасской дивизии, перспективной застройкой зоны Д3, перспективной многоквартирной застройкой зоны Ж2 (на месте деревни Подвишенье), охранной зоной ЛЭП. Вдоль ул. Кузбасской дивизии существует комплекс медицинских учреждений (детская областная больница, городская больница, родильный дом). От ул. Кузбасской дивизии в сторону ул. Коммунальной территория уже освоена и продолжает изменяться только в части уплотнения. Предполагается строительство жилого комплекса у гостиницы «Рижской», застройка территории у рынка на Четырёх углах, застройка по ул. Коммунальная, застройка у Комсомольской площади.

На всех этапах строительства городского пространства между Рижским проспектом и ул. Кузбасской дивизии предполагалось, что компенсацией недостающей площади зелёных зон и зон отдыха и станет парковая зона реки Великой, территория, на которой уже сформирована зона активного отдыха (спорткомплекс «Электрон») и существует свободный от застройки берег реки.

На схеме мы видим, что рекреационная зона Р1 и спортивная составляющая этой зоны объективно и независимо от желания «правообладателя-инвестора-застройщика» действует и ждёт своего развития. На «плоском» участке в полном объёме существует футбольное поле с беговой дорожкой, хоккейная и другие игровые площадки (волейбол, баскетбол, теннис). Зелёные насаждения чётко и правомерно разграничивают зоны спортивных плоскостных сооружений. Участок футбольного поля имеет размеры, отвечающие международным требованиям, проектировался и застраивался стадион как городское спортивное сооружение, в отличие от районного стадиона «Машиностроитель».

При этом вся территория вне существующей спортивной зоны, обращённая в сторону реки Великой, имеет ярко выраженный рельеф с перепадами высоты. Здесь нет площадок для развития плоскостных спортивных полей.

«Возможно изменение психологического и социального климата»

Длительный период времени территория планово резервировалась под городской парк с включением спортивной составляющей. И вот совершенно закономерно территория оформлена в границах, имеет юридически утверждённый статус (в соответствии с Генпланом и ПЗЗ), востребована городским сообществом. Здесь выполнена планировка, существуют инженерные сети (электроснабжение, освещение, теплоснабжение, водопровод, канализация и пр.), подъездные направления, дорога с возможностью проезда общественного транспорта, есть резерв для организации парковочных мест. Во всей этой работе по формированию инфраструктуры «правообладатель-инвестор» не принимал никакого участия.

Совокупность всех факторов, которые десятилетиями «готовили» территорию, должна рассматриваться как основа для развития и создания спортивного городского парка.

Потенциальный «застройщик» добился перевода данной территории из «зоны охраняемого природного ландшафта» в зону регулирования застройки с ограничениями высотных параметров строительства до 13 метров. Но перевод в зону регулируемой застройки не даёт автоматически права на изменения функциональной зоны территории, т. е. на перевод в зону жилой застройки. Он означает только то, что на данном участке возможно строительство в рамках градостроительного регламента зоны Р1 (см. ПЗЗ).

При застройке общественно-деловой зоны Д3 и развитии жилой зоны Ж2 (изменение типологии жилой застройки с частной индивидуальной на многоквартирную, увеличение этажности до пяти этажей) увеличится плотность населения, возрастёт нагрузка на территорию, возрастёт потребность в открытых пространствах. Возможно изменение психологического и социального климата (большое количество людей на ограниченной территории). На прилегающих участках нет свободных территорий для строительства новой школы и детских садов. При этом программируемые рекреационные зоны сохраняют достаточную площадь для активного и пассивного отдыха и в совокупности отвечают параметрам Генерального плана по площади — 10 га (по требованию СП 42.13330.2011 «Градостроительство», гл. 9 «Зоны рекреационного назначения», п.9, 4: «Площадь территории парков, садов и скверов следует принимать не менее: парков планировочных районов — 10 га»).

Нельзя забывать о сохранении существующих визуальных связях между объектами культурного наследия, памятниками архитектуры. Через берега Великой прямая линия визуально связывает Троицкий собор, Снетогорский монастырь и маленькую церковь Петра и Павла Сироткина монастыря между ними. Важно сохранить и панораму левого берега реки (там, где сохранилась частная усадебная застройка дер. Подвишенье), дошедшего до нас без агрессивного вторжения высотной, крупномасштабной и плотной застройки XXI века.

«Спланированные площадки не компенсируют отбираемую площадь»

На публичных слушаниях было представлено два варианта предполагаемой застройки. Сама идея застройки была отвергнута горожанами. После слушаний появился ещё один вариант, а затем и предложение в рамках «инвестиционного» проекта. К сожалению, эти варианты не были опубликованы. Поэтому воспользуемся только последней публикацией в СМИ.

На тот же снимок из космоса наложена схема застройки участка многоквартирными жилыми домами. Тип дома — секционный. Дворовые пространства заполнены внутриквартальными проездами, парковочными местами, игровыми площадками для обеспечения нормативов по благоустройству территорий жилых кварталов. Отведено место для строительства детского сада, с нормативной площадью для организации деятельности детского учреждения.

При проектировании жилого квартала не допускается размещение объектов городского значения (СП42,13330.2011, п. 5.4). Спортивные площадки, спланированные в верхнем углу участка, не компенсируют отбираемую спортивную площадь рекреационной городской зоны Р1. Эти спортивные площадки соответствуют нормативным требованиям при застройке жилого квартала или микрорайона, но не соответствуют нормативным требованиям для рекреационных зон городских районов. На схеме видно, что при застройке участка будут полностью уничтожены все зелёные насаждения, липовые аллеи. Данная застройка трактуется «инвестором» как элитная.

Оставшаяся территория в зоне Р1 полностью непригодна для строительства плоскостных спортивных сооружений. Перепад высоты на передней линии застройки (над рекой) составляет 10,8 метра. С западной стороны (зона Р4) перепад высоты рельефа от линии ЛЭП в сторону реки составляет от 10,4 м и выше. Говорить о строительстве (компенсации) на таких территориях плоскостных спортивных сооружений (взамен застроенных) просто неуместно, тем более о строительстве крытых ледовых арен и прочих объектах капитального строительства. Небольшой фрагмент «плоской» площадки наблюдается в зоне Д3. Но и здесь потенциальная застройка сокращается из-за наличия охранной зоны ЛЭП.

В СМИ прошла информация об утверждённом инвестиционном проекте, который предполагает строительство спортивных сооружений, создание зоны активного отдыха, пляжа и водных объектов после того, как будет осуществлена застройка существующего стадиона. И «собственные средства», судя по всему полученные от продажи «элитного» жилья», будут потрачены на возведение современного спортивного центра и парковой зоны с пляжем и бухтой… Вы верите в то, что «инвестор-застройщик» начнёт вкладывать свои кровные в строительство ледовой арены на откосе левого берега реки Великой с перепадом высот в 10 метров? Или над оврагом строить закрытую спортивную арену? Напомню, что за время владения участком и трибуной не наблюдалось даже попытки хотя бы выкосить стадион, не говоря уже о возрождении спортивного объекта.

«Несущие конструкции находятся в рабочем, хорошем состоянии»

Депутат Григорий Стороненков говорил «Псковской губернии»: «Перезонировать нужно только ту часть территории, которая пойдёт под жилищную застройку. Остальную землю необходимо оставить рекреационной зоной, чтобы на ней могли находиться спортивные сооружения».

У меня вопрос: какая та часть территории пойдёт под жилищную застройку, а какая останется рекреационной?

На листе 3 показан не проект. Это планировочная схема, предложение, как можно развить существующий стадион. Вариант «хорошего ремонта» и первая очередь по превращению зоны Р1 в городской парк.

Проведённый расчёт территории показал, что возможно свободно разместить крупные площадки экстремальных видов спорта — паркур, велотриал, скейтборд, дополнительно устроить площадки для игр в городки, игровые и тренажёрные площадки для инвалидов, верёвочные городки, силовые тренажёры, спортивные площадки для детей, площадку памп-трека (езда на велосипеде с уменьшенной рамой). Возможна реконструкция входного павильона (пункт охраны, оповещения, информационный, кафе, прокат велосипедов лыж, временная парковка велосипедов, колясок и пр.), реконструкция трибун, обустройство подтрибунного пространства.

Говорить об аварийном состоянии конструкций трибун не совсем корректно. Несущие конструкции, фундаменты, перемычки находятся в рабочем, хорошем состоянии (необходима замена 3-4 металлических балок, на которые опираются трибуны). Необходимо восстановление элементов трибун, сидений, частично лестниц и боковых ограждающих стен.

В зоне регулирования застройки при высотных параметрах нового строительства до 13 метров возможно строительство закрытых, зальных спортивных помещений до 2 этажей (например, небольшого гостевого дома с организацией кафе). Вдоль ограждения участка по ул. Кузбасской дивизии есть место для парковки на 48 мест. В пределах ЛЭП территорию также можно использовать, разместив площадку для выгула и дрессировки собак.

Откосы и овраг ближе к мосту Александра Невского можно использовать для организации верёвочных парков. Вся территория может использоваться зимой (лыжи, санки, катание с гор). Возле реки возможны зоны отдыха с организацией мест для барбекю. Есть возможность проезда спецтранспорта и транспорта для уборки. Можно развивать причал и яхт-клуб.

«Выгода будет только у одной стороны»

Часто в пользу застройки приводят такой довод: «В существующих микрорайонах достаточно зелёных насаждений». Но в нормативных документах сказано: «Зелёные насаждения общего пользования — общедоступная часть системы зелёных насаждений города, имеющая общегородское, районное и местное значение (как правило, не включает зелёные насаждения жилых групп, кварталов и микрорайонов, предназначенные преимущественно для пользования их жителями)».

К сожалению, «правообладатель» земельного участка пытается всеми правдами и неправдами, захватить и отнять у города рекреационную зону в целях личной наживы и решения своих личных финансовых проблем.

Рядом со стадионом приходит в запустение территория бывшего завода радиодеталей, ОАО «Плескава». Логичнее было услышать от владельца завода про инвестиции в развитие производства, но если предприятие не развивается, возможно, как раз следует инвестировать в превращение территории завода в жилой комплекс? Тем более именно это «превращение» и предусмотрено Генеральным планом Пскова.

Уважаемые депутаты, решение вопроса о «перезонировании» фактически зависит от уполномоченных государственных органов. Но именно слово каждого из вас будет решающим.

Призываю вас не идти на поводу у нерадивого обладателя земельного участка, так как выгода будет только у одной стороны. А город, его люди потеряют гораздо больше: возможность активного отдыха, свежий воздух, воздушное пространство. Горожане, возможно, потеряют и доверие к власти, которая не услышит голоса многих (более 3 000 подписей было собрано за сохранение стадиона). Сохраните рекреационную зону. Требуйте выполнения обязательств по функционированию территории в интересах горожан и в соответствии с законом.

Автор - член Союза архитекторов России